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Der Abschluss eines Bausparvertrags ist für viele der Einstieg in den Weg zum künftigen Hausbesitz?
Prinzip des Bausparens
Die Geschäftsidee der Bausparkassen beruht auf dem Prinzip des Voraussparens mit niedriger Verzinsung. Dafür kann zu einem späteren Zeitpunkt ein Darlehen in Anspruch genommen werden - ebenfalls zu günstigen und vorab festgelegten Konditionen.
Die Idee des klassischen Bausparvertrages ist die spätere Finanzierung eines Eigenheims. Über die Gemeinschaft der Bausparer soll ausreichend Eigenkapital zur Immobilienfinanzierung gebildet werden. Gleichzeitig soll der Bausparer einen Anspruch auf ein zinsgünstiges und zinsstabiles Darlehen erwerben.
Alle Bausparer zahlen ihre Sparleistungen in einen Topf, aus dem dann das angesparte Eigenkapital bzw. das Bauspardarlehen entnommen wird. Sind mit den Sparleistungen üblicherweise 40% der Bausparsumme erreicht (je nach Bausparkasse auch abweichend) und über eine bestimmte Zeitspanne angespart worden, besteht Anspruch auf ein Darlehen. Es wird ein Vertrag über die gewünschte Bausparsumme abgeschlossen mit der Verpflichtung zu regelmäßigen Sparleistungen - abhängig von der vereinbarten Bausparsumme.
Wenn das Mindestsparguthaben und eine ausreichende Wartezeit erreicht ist, besteht Anspruch auf das Bauspardarlehen, welches zumeinst in Höhe der Differenz zwischen Bausparsumme und Bausparguthaben ausgezahlt wird.
Ein Bausparvertrag kann in folgende Abschnitte unterteilt werden:
- Vertragsabschluss
- Ansparphase
- Ruhephase
- Darlehensphase
Bausparvertrag - Vorteile
- Der wesentliche Vorteil eines Bausparvertrages liegt in der bei Vertragsabschluss vereinbarten Garantie für eine feste Verzinsung sowohl für das angesparte Guthaben als auch für das zukünftige Darlehen. Es besteht also Planungssicherheit. Der Darlehenszinssatz liegt zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses meist unter den Zinssätzen auf dem freien Markt. Diese Zinsvorteil wird dadurch erkauft, dass das angesparte Guthaben entsprechend weniger verzinst wird als auf dem freien Markt.
- Unter bestimmten Einkommensgrenzen wird Bausparen durch staatliche Zuschüsse gefördert (Arbeitnehmersparzulage, Wohnungsbauprämie).
- Ein Bausparvertrag kann, außer für den Erwerb von Wohneigentum, z. B. auch für folgende "wohnwirtschaftliche Verwendungen" genutzt werden:
-
- für Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen
- zur Ablösung von Hypotheken
- zur Finanzierung von Bauland und Erschließungskosten
- um Gebühren und Steuern im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb zu begleichen
- zur Abfindung von Miterben eines Hauses
- zum Einkauf in eine Altenheimwohnung
- ...
Bausparvertrag - Nachteile
- Bei einem Bausparvertrag muss zunächst eine gewisse Mindestsparsumme als Eigenkapital erreicht werden (üblicherweise 40%), ehe in Höhe der Differenz zwischen Bausparsumme und erreichtem Bausparguthaben ein Darlehen in Anspruh genommen werden kann. Dies ist eine extrem hohe Belastung, denn die wenigsten Wohnungen oder Häuser werden mit Eigenkapitalquoten von 40% oder mehr erworben. Oftmals liegt das Eigenkapital bei einem Immobilienewerb nur bei 20% des Gesamtbetrages. Bei einem Bausparvertrag muss deutlich mehr Eigenkapital aufgebracht werden, um eine bestimmte Darlehenssumme zu erhalten. Während bei normalen Hypothekenkrediten Eigenkapitalquoten von 10% bis 30% üblich sind, liegt bei Bausparverträgen die Quote bei bis zu 50%.
- Die jährliche Tilgungsleistung bei Bausparverträgen liegt um ein Vielfaches über derjenigen von normalen Immobilienkrediten. Dadurch sind während der Tilgungsphase enorme monatliche Zahlungen zu leisten. Bei einer Immobilienfinanzierung mit einem Bausparvertrag liegt die jährliche Tilgungsleistung in der Größenordnung zwischen 5% und 8 %. Natürlich stimmt das Argument, dass eine hohe Tilgung den Vorteil hat, dass der Kredit schneller getilgt ist. Die wenigsten können jedoch Tilgungsraten in dieser Größenordnung bei größeren Summen aufbringen.
- Der Vorteil, dass bereits bei Vertragsabschluss die Konditionen für die Zukunft gesichert werden, kann ebenso zu einem Nachteil werden, wenn zwischen dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und dem Zeitpunkt der Inanspruchnahme des Darlehens die Zinsen auf dem Immobilienmarkt deutlich sinken.Fallen die Zinssätze für Immobilienfinanzierungen zwischen Vertragsabschluss und Fälligkeit deutlich, so wurde für ein vermeintlich günstiges Darlehen vergebens gespart, denn zum Fälligkeitszeitpunkt wird aus dem günstigen Darlehen ein sehr teures.
- Weitere Voraussetzung für eine Darlehensauszahlung ist, dass die Bausparkasse zum gewünschten Zeitpunkt der Auszahlung auch die entsprechenden Mittel zur Verfügung hat.
Für wen Bausparen ungeeignet ist
An der grundsätzlichen Bausparregel hat sich nichts geändert: Bausparen ist Zeit mal Geld. Für Kurzentschlossene sind Bausparverträge wenig sinnvoll. Banken, Sparkassen und Bausparkassen werben zwar gerne mit weniger als zwei Prozent Darlehenszins. Wie lange es aber dauert, bis der Kunde über das Darlehen mit dem niedrigen Zins verfügen kann, ist offen. Um lange Wartezeiten zu überbrücken, offerieren die Bausparkasse oft eine Kombination aus Bankkredit und Bausparen - sog. vorfinanzierte Bausparverträge. Für Kunden ist dies in aller Regel eine teure Angelegenheit, wie Verbraucherschützer betonen.
Das Prinzip: Der Immobilienerwerber schließt ein tilgungsfreies Darlehen sowie einen Bausparvertrag ab. Wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, wir mit dem Guthaben den Bankkredit abgelöst. Problematisch dabei ist, dass sich das Bausparguthaben wesentlich schlechter verzinst, als der Zwischenkredit bei der Bank kostet. Zudem sind die Guthabenzinsen des Bausparvertrages steuerpflichtig.
Für Kunden sind diese Ad-hoc-Finanzierungen meist ein teures Verlustgeschäft. Wie teuer eine 1,95-Prozent-Offerte in Wahrheit ist, zeigt eine Beispielrechnung der FMH-Finanzberatung: Für seine 300 000 Euro teure Wohnung braucht ein Käufer 200 000 Euro Kredit. Die Bank empfiehlt einen Bausparvertrag, der in zehn Jahren ein Darlehen mit 1,95 Prozent Nominalzins garantiert. Bis dahin soll er die Summe mit einem Zwischenkredit vorfinanzieren. Der Zwischenkredit kostet effektiv 5,4 Prozent. Der Bausparvertrag bringt ein Prozent Anlagezins und kostet 2000 Euro Abschlussgebühr. Alle Gebühren und Zinsverluste bis zur kompletten Tilgung in 15 Jahren eingerechnet, kostet die Kombination 6,40 Prozent.
Lohnt sich also ein Bausparvertrag?
Ein Bausparvertrag hat Vorteile, aber eben auch Nachteile.
Lohnt es sich also überhaupt, einen Bausparvertrag abzuschließen?
- Die feste garantierte Darlehensverzinsung ist dann günstig, wenn die Immobilienzinsen zwischen dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und der Darlehensauszahlung auf dem allgemeinen Markt konstant bleiben oder steigen.
- Im Allgemeinen ist ein Bausparvertrag nicht günstiger als die Kombination aus einer "normalen" Geldanlage zum Aufbau von Eigenkapital und einem "normalen" Immobilienkredit.
- In einer Zeit mit niedrigen Finanzierungs- und Guthabenzinsen kann der der Abschluss eines Bausparvertrages sinnvoll sein, wenn langfristig steigende Zinsen erwartet werden. In Zeiten niedriger Zinsen kann mit einem Bausparvertrag in der Tat langfristig ein niedriger Zinssatz gesichert werden.
- In einer Hochzinsphase ist der der Abschluss eines Bausparvertrages nur dann lohnend, wenn man fest damit gerechnet werden kann, dass die Zinsen auf absehbare Zeit nicht fallen werden.
- Die Bindung an wohnwirtschaftlich Verwendungszwecke schränkt die Flexibilität des Bausparvertrages als Geldanlage ein.
- Eine optimale Rendiete ist bei Bausparverträgen nur dann zu erzielen, wenn am Ende der Ansparphase direkt in die Darlehensphase übergegangen werden kann. Liegt zwischen diesen beiden Phasen noch eine längere Wartezeit, werden Zinsverluste realisert.
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